Perspektif InfoPublikID | Fiskal, Properti dan Realitas Pesisir Demak
Pemerintah kembali membuka wacana perluasan basis perpajakan pada 2027. Salah satu potensi penerimaan yang disebut adalah penghasilan masyarakat dari rumah atau properti yang disewakan.
Direktur Penyusunan APBN Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan Rofyanto Kurniawan menyampaikan bahwa pemerintah berupaya mengoptimalkan sektor atau kelompok yang selama ini dinilai belum maksimal dalam pembayaran pajak. Salah satu contoh yang disoroti adalah masyarakat yang memiliki lebih dari satu rumah dan sebagian propertinya berpotensi disewakan sehingga menghasilkan pendapatan.
Sekilas, persoalan ini terlihat sederhana:
Punya rumah, disewakan, mendapatkan penghasilan, maka penghasilan tersebut menjadi objek pajak.
Tetapi ketika kebijakan tersebut ditarik ke daerah seperti Kabupaten Demak, persoalannya menjadi jauh lebih kompleks.
Sebab tidak semua rumah kedua adalah mesin pendapatan.
Ada rumah yang memang menjadi investasi.
Ada rumah yang diwariskan.
Ada rumah yang kosong.
Ada rumah yang sulit disewakan.
Dan di kawasan pesisir Demak, ada pula rumah yang nilai ekonominya tertekan oleh rob dan perubahan lingkungan.
Di sinilah kebijakan perluasan basis pajak harus dibaca lebih hati-hati.
Bukan Pajak Rumah Kedua yang Benar-Benar Baru
Hal pertama yang perlu diluruskan adalah istilah “pajak rumah kontrakan”.
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan sebenarnya sudah dikenai PPh Final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan. Ketentuan tersebut mencakup antara lain tanah, rumah, rumah susun, apartemen, gedung perkantoran, toko, gudang dan bangunan lainnya.
Direktorat Jenderal Pajak juga menjelaskan bahwa apabila pemilik orang pribadi menyewakan properti kepada pihak yang tidak melakukan pemotongan pajak, kewajiban penyetoran dapat dilakukan sendiri oleh pemilik penghasilan.
Artinya, isu yang muncul pada 2026 bukan sesederhana:
“Pemerintah menciptakan pajak baru untuk rumah kontrakan.”
Yang lebih tepat adalah:
Pemerintah sedang mencari cara memperluas dan mengoptimalkan basis pajak dari penghasilan properti yang sudah memiliki rezim perpajakan.
Perbedaannya penting.
Sebab persoalan utamanya kemudian bergeser dari tarif menjadi data, kepatuhan dan kemampuan negara membaca aktivitas ekonomi dari aset properti.
Referensi Resmi
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh Pasal 4 Ayat (2)
- Direktorat Jenderal Pajak — Pemotongan PPh Pasal 4 Ayat (2)
- Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan — Profil Pejabat
- Pemerintah Kabupaten Demak — Update Data Pusdalop PB BPBD
- Pemerintah Provinsi Jawa Tengah — Program Rumah Apung bagi Warga Terdampak Rob Demak
Pertanyaan Besarnya: Negara Tahu Rumah Mana yang Menghasilkan Uang?
Inilah titik yang menurut InfoPublikID jauh lebih menarik.
Seseorang dapat mempunyai dua, tiga atau bahkan lebih rumah.
Tetapi kepemilikan rumah tidak otomatis berarti memperoleh pendapatan.
Satu rumah bisa ditempati sendiri.
Rumah kedua bisa ditempati orang tua.
Bisa pula rumah tersebut kosong karena belum laku disewakan.
Ada yang sedang direnovasi.
Ada yang masih menjadi objek sengketa warisan.
Ada pula rumah yang secara fisik sudah tidak layak digunakan.
Karena itu, jumlah kepemilikan properti tidak identik dengan jumlah penghasilan.
Kalau negara ingin memperluas basis pajak dari sektor ini, maka yang menjadi tantangan sebenarnya adalah membangun hubungan data:
kepemilikan → pemanfaatan → transaksi sewa → penghasilan → kewajiban pajak.
Di sinilah integrasi data menjadi sangat penting.
Bukan sekadar mengetahui seseorang memiliki rumah kedua, tetapi mengetahui apakah rumah tersebut benar-benar menghasilkan pendapatan.
Demak Memberikan Contoh yang Tidak Bisa Disederhanakan
Kabupaten Demak mempunyai karakter properti yang sangat beragam.
Di kawasan yang berkembang dan memiliki akses ekonomi tinggi, rumah bisa menjadi aset investasi.
Namun di wilayah pesisir, terutama kawasan yang menghadapi rob, rumah menghadapi persoalan berbeda.
Pemerintah Kabupaten Demak sendiri masih mencatat dampak rob terhadap rumah warga.
Pada Januari 2026, misalnya, Desa Sayung mengalami genangan hingga 20–50 cm di jalan dan 10–30 cm di permukiman. Data pemerintah daerah mencatat 90 rumah terdampak pada saat kejadian tersebut.
Pada Maret 2026, gelombang tinggi dan rob juga dilaporkan merusak enam rumah warga di Desa Timbulsloko, Kecamatan Sayung.
Sementara itu, pemerintah daerah dan Pemerintah Provinsi Jawa Tengah masih menjalankan program rumah adaptif bagi masyarakat terdampak rob.
Fakta tersebut menunjukkan satu hal:
Rumah di Demak tidak seluruhnya dapat dibaca hanya sebagai aset properti.
Di kawasan tertentu, rumah juga merupakan bagian dari persoalan adaptasi bencana
Persoalan properti di Demak tidak dapat dilepaskan dari kondisi kawasan pesisir yang masih menghadapi tekanan rob. Baca juga: Normalisasi, Tanggul dan Pompa: Mengapa Rob Demak Belum Selesai?
Tekanan terhadap kawasan pesisir juga berkaitan dengan kondisi sungai dan sistem drainase. Baca juga: Normalisasi Sungai Pesisir dan Persoalan Rob Demak
Dari perspektif fiskal, pembangunan dan pengelolaan kawasan juga perlu dilihat dari bagaimana anggaran publik diterjemahkan menjadi pekerjaan nyata di lapangan. Baca juga: Cara Mengawasi Tender dan Proyek Pemerintah Secara Legal
Sementara itu, kebijakan penanganan rob Demak juga sedang diarahkan ke tingkat regulasi daerah melalui pembahasan kebijakan pencegahan banjir rob. Baca juga: Perda Rob Demak 2026: Verifikasi Dokumen dan Arah Kebijakan
Demak Memberikan Contoh yang Tidak Bisa DisederhanakanKabupaten Demak mempunyai karakter properti yang sangat beragam.
Di kawasan yang berkembang dan memiliki akses ekonomi tinggi, rumah bisa menjadi aset investasi.
Namun di wilayah pesisir, terutama kawasan yang menghadapi rob, rumah menghadapi persoalan berbeda.
Pemerintah Kabupaten Demak sendiri masih mencatat dampak rob terhadap rumah warga.
Pada Januari 2026, misalnya, Desa Sayung mengalami genangan hingga 20–50 cm di jalan dan 10–30 cm di permukiman. Data pemerintah daerah mencatat 90 rumah terdampak pada saat kejadian tersebut.
Pada Maret 2026, gelombang tinggi dan rob juga dilaporkan merusak enam rumah warga di Desa Timbulsloko, Kecamatan Sayung.
Sementara itu, pemerintah daerah dan Pemerintah Provinsi Jawa Tengah masih menjalankan program rumah adaptif bagi masyarakat terdampak rob.
Pada 2026,
Pemprov Jawa Tengah menyatakan akan membangun 20 unit rumah apung bagi warga terdampak di Demak, termasuk di Timbulsloko dan Bedono, Sayung.
Fakta tersebut menunjukkan satu hal:
Rumah di Demak tidak seluruhnya dapat dibaca hanya sebagai aset properti.
Di kawasan tertentu, rumah juga merupakan bagian dari persoalan adaptasi bencana.
Ketika Rumah Tidak Lagi Sama dengan Nilai Ekonominya
Bayangkan dua rumah dengan luas bangunan dan nilai nominal aset yang sama.
Rumah pertama berada di kawasan yang aman dari rob, dekat kawasan industri, jalan utama dan pusat ekonomi.
Rumah kedua berada di kawasan pesisir yang berulang kali mengalami genangan.
Secara administrasi, keduanya sama-sama:
rumah.
Namun secara ekonomi, keduanya belum tentu sama.
Rumah pertama mungkin mudah disewakan.
Rumah kedua bisa kehilangan penyewa karena akses terganggu rob.
Bahkan pemiliknya mungkin harus mengeluarkan biaya tambahan untuk meninggikan bangunan, memperbaiki kerusakan atau melakukan adaptasi.
Karena itu, apabila pemerintah ingin mengoptimalkan penerimaan dari penghasilan sewa properti, pendekatan berbasis pendapatan aktual menjadi jauh lebih masuk akal daripada sekadar berbasis jumlah rumah.
Demak: Jangan Hanya Menghitung Aset, Hitung Juga Risiko
Di sinilah perspektif Demak menjadi penting.
Kebijakan fiskal berbasis properti seharusnya tidak berhenti pada pertanyaan:
Berapa banyak rumah yang dimiliki?
Tetapi berkembang menjadi:
- Berapa rumah yang produktif?
- Berapa yang benar-benar menghasilkan pendapatan?
- Berapa yang kosong?
- Berapa yang berada di kawasan risiko bencana?
- Berapa yang kehilangan fungsi ekonomi akibat rob?
- Dan berapa biaya yang harus dikeluarkan pemilik untuk mempertahankan rumah tersebut agar tetap dapat digunakan?
Pertanyaan tersebut menjadi semakin relevan di wilayah pesisir.
Pemerintah Demak dan Jawa Tengah bahkan sudah mengembangkan pendekatan rumah apung dan rumah amfibi sebagai respons terhadap kondisi lingkungan pesisir.
Program rumah apung di Timbulsloko, misalnya, secara eksplisit diarahkan sebagai solusi adaptif bagi warga yang menghadapi rob.
Ini menunjukkan bahwa nilai sebuah rumah di wilayah pesisir tidak dapat dilepaskan dari kondisi lingkungan tempat rumah tersebut berdiri.
Pajak Harus Berbasis Penghasilan, Bukan Sekadar Label Kepemilikan
Secara prinsip, memperluas basis pajak dapat menjadi langkah penting untuk memperkuat penerimaan negara.
Namun kualitas kebijakan sangat bergantung pada bagaimana pemerintah mendefinisikan sasaran.
Jika yang diburu adalah penghasilan yang selama ini belum dilaporkan, maka kebijakan tersebut dapat dibaca sebagai upaya meningkatkan kepatuhan.
Tetapi jika masyarakat menangkapnya sebagai:
“punya rumah kedua berarti kena pajak baru,”
maka masalah komunikasi kebijakan akan muncul.
Pemerintah perlu menjelaskan secara terbuka:
- siapa yang menjadi sasaran;
- apa yang menjadi objek pajak;
- apakah tarif berubah;
- bagaimana rumah kosong diperlakukan;
- bagaimana properti warisan diperlakukan;
- bagaimana rumah yang tidak menghasilkan pendapatan diperlakukan;
- bagaimana data kepemilikan akan digunakan;
- bagaimana perlindungan terhadap penyalahgunaan data dilakukan.
Semakin jelas jawabannya, semakin kecil ruang spekulasi.
Fakta Utama
- Pemerintah membuka wacana perluasan basis pajak pada 2027, termasuk mengoptimalkan potensi penerimaan dari penghasilan properti yang disewakan.
- Penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan bukan objek pajak baru. Penghasilan tersebut telah memiliki ketentuan PPh Final tersendiri dalam sistem perpajakan Indonesia.
- PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan secara umum sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.
- Memiliki rumah kedua tidak otomatis berarti memperoleh penghasilan sewa. Rumah dapat ditempati sendiri, kosong, menjadi rumah warisan, atau memiliki fungsi lain.
- Tantangan utama perluasan basis pajak adalah data. Pemerintah perlu membedakan antara kepemilikan properti, pemanfaatan properti, transaksi sewa, dan penghasilan yang benar-benar diterima pemilik.
- Demak memiliki karakter properti yang berbeda dengan kawasan perkotaan yang relatif aman dari rob. Di sejumlah wilayah pesisir, rumah dan aset properti menghadapi tekanan lingkungan serta gangguan fungsi akibat rob.
- Kebijakan fiskal perlu mempertimbangkan kondisi ekonomi kawasan. Rumah yang menghasilkan pendapatan sewa tidak dapat disamakan begitu saja dengan rumah yang tidak produktif atau berada di kawasan dengan tekanan lingkungan tinggi.
- Belum tepat menyimpulkan bahwa setiap pemilik rumah kedua akan dikenai pajak baru pada 2027. Detail mengenai desain dan mekanisme kebijakan 2027 tetap menunggu ketentuan resmi pemerintah.
Persoalan pajak properti sebenarnya memperlihatkan perubahan besar dalam tata kelola negara.
Negara semakin membutuhkan data aset dan aktivitas ekonomi yang terintegrasi.
Rumah bukan lagi sekadar alamat.
Tanah bukan sekadar sertifikat.
Properti bisa menjadi aset investasi, tempat tinggal, sumber pendapatan, jaminan kredit, tempat usaha, atau bahkan aset yang kehilangan nilai ekonominya karena perubahan lingkungan.
Maka ketika pemerintah berbicara tentang perluasan basis pajak, pertanyaan yang seharusnya muncul bukan sekadar:
“Pajak apa lagi?”
Tetapi:
“Data apa yang sedang dibangun negara untuk mengetahui siapa memperoleh penghasilan dari asetnya?”
Itulah pertanyaan yang jauh lebih strategis.
Insight InfoPublikID
Pemerintah memang mempunyai kepentingan memperluas basis penerimaan negara.
Namun keadilan pajak tidak hanya ditentukan oleh siapa yang dikenai pajak.
Keadilan juga ditentukan oleh apa yang menjadi dasar pengenaan pajak.
Rumah kedua tidak otomatis menghasilkan uang.
Rumah kontrakan kecil tidak sama dengan portofolio properti puluhan unit.
Rumah di kawasan ekonomi tumbuh tidak sama dengan rumah di wilayah yang menghadapi rob.
Dan rumah yang menghasilkan pendapatan tidak sama dengan rumah yang hanya tercatat sebagai aset.
Karena itu, apabila optimalisasi pajak properti benar-benar diarahkan untuk 2027, pemerintah seharusnya memastikan satu hal:
Yang dibaca adalah kemampuan ekonomi dan penghasilan, bukan sekadar jumlah rumah di atas kertas.
Dan bagi Demak, persoalan ini menjadi semakin menarik.
Sebab di satu sisi negara ingin membaca rumah sebagai aset ekonomi yang berpotensi menghasilkan penerimaan.
Di sisi lain, sebagian masyarakat pesisir sedang berhadapan dengan persoalan bagaimana mempertahankan rumahnya agar tetap bisa dihuni.
Di antara dua realitas itulah kebijakan fiskal harus bekerja secara adil.
Catatan Penting
Artikel ini tidak menyimpulkan bahwa setiap pemilik rumah kedua akan dikenai pajak baru pada 2027.
Yang tersedia saat ini adalah pernyataan pemerintah mengenai upaya memperluas dan mengoptimalkan basis perpajakan, termasuk potensi penghasilan dari properti yang disewakan. Sementara itu, PPh atas penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan sendiri sudah memiliki ketentuan perpajakan yang berlaku.
Karena itu, detail mengenai desain kebijakan 2027—termasuk mekanisme, sasaran, dan apakah ada perubahan ketentuan—tetap perlu menunggu regulasi resmi.
✓ Penulis Terverifikasi
A. Bintang
Chief Editorial Strategist • InfoPublikID.Online
Berfokus pada literasi hukum, investigasi kebijakan publik, transparansi pemerintahan, serta isu pesisir Sayung–Demak. Mengedepankan jurnalisme berbasis data, dokumen resmi, verifikasi fakta, serta menjunjung tinggi asas praduga tak bersalah dalam setiap publikasi.
Media: InfoPublikID.Online
•
Redaksi: Chief Editorial Strategist
Artikel ini disusun berdasarkan regulasi, dokumen resmi, serta sumber yang dapat diverifikasi. Jika terdapat pembaruan informasi atau koreksi, redaksi akan melakukan penyesuaian sesuai Pedoman Media Siber.
Artikel ini disusun berdasarkan regulasi, dokumen resmi, serta sumber yang dapat diverifikasi. Jika terdapat pembaruan informasi atau koreksi, redaksi akan melakukan penyesuaian sesuai Pedoman Media Siber.
